Desde que se inició el Estado de Alarma, los comerciantes que tuvieron que “cerrar” sus negocios, o incluso aquellos que han visto reducidos sus ingresos, han venido reclamando al gobierno que se pronuncie de forma expresa sobre las rentas de los contratos de arrendamiento.

Finalmente, el pasado miércoles 22 de abril de 2020, se publico en el BOE el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que regula la moratoria de las rentas de los contratos de arrendamiento de locales de negocio.

La regulación se ha quedado corta y es insuficiente.

En primer lugar, la norma sólo se refiere a los autónomos y a las Pymes, por lo que no afecta a cualquier otro empresario que no cumpla estos requisitos.

El Real Decreto-Ley también excluye a todos aquellos empresarios (autónomos y pymes) que ya hubiesen llegado a un acuerdo con el arrendador sobre la renta a la entrada en vigor del Decreto.

Para poder exigir una moratoria en el pago de la renta, el arrendatario que cumpla los requisitos anteriores deberá encontrarse en una de las siguientes situaciones:

  1. Tener la actividad suspendida, de acuerdo con el Real Decreto 463/2020, Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, de 14 de marzo, que acordó el Estado de Alarma.
  2. Haber visto reducida la facturación en un 75% del mes que se solicite en relación al ejercicio anterior (mismo trimestre).

Si se cumplen estos requisitos, el arrendatario deberá comunicar la solicitud de moratoria al arrendador en el plazo máximo de un mes.

La consecuencia, como ya ocurrió con los arrendamientos de viviendas, va a ser muy diferente si el arrendador es o no una empresa pública o un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos o superficie de más de 1.500 metros cuadrados):

  • En el primer caso, el arrendador tiene que aprobar obligatoriamente la moratoria por un plazo máximo de 4 meses desde que termine el Estado de Alarma, y dichas rentas aplazadas deberán pagarse en un plazo de 2 años.
  • En el segundo caso, si el arrendador no cumple los requisitos de entidad pública o gran tenedor, el Real Decreto acoge la libertad de pacto entre partes sin existir obligación alguna de aceptación por parte del arrendador.

Finalmente, el Real Decreto se refiere a la posibilidad de utilizar las fianzas como parte del acuerdo para pagar rentas.

Los problemas que nos deja la regulación publicada:

1º.- Ha transcurrido más de un mes desde que se acordó el Estado de Alarma y una gran parte de arrendatarios ya acordaron modificar su contrato con el arrendador.

El Decreto Ley no se aplica en aquellos supuestos que arrendador y arrendatario ya hubiesen llegado a un acuerdo al respecto. Incluso, aunque el acuerdo alcanzado entonces se considere ahora perjudicial o beneficioso por parte del arrendador o arrendatario en relación al regulado.

2º.- Como se pagarán las rentas aplazadas.

El Decreto Ley indica que las rentas aplazadas se pagaran fraccionadamente en el plazo de dos años, salvo que el contrato tuviese una duración menor en cuyo caso, el plazo de devolución acorta a la duración del contrato.

3º.- Que ocurre si no hay acuerdo con el arrendador no tenedor.

Si el arrendador no acepta el aplazamiento de las rentas, la norma no regula nada al respecto, y por tanto, el arrendador no está obligado a aceptarla. En este punto, el Decreto Ley solo abre la puerta a la posibilidad de utilizar la fianza para pagar las rentas durante este periodo, que deberá reponerse en el plazo de un año.

El Decreto Ley, como vemos, no soluciona el problema de estos contratos de arrendamiento, pero sí que nos da las pautas de por donde tienen que moverse las negociaciones entre las partes.

Para cualquier aclaración sobre el tema puedes contactar con nosotros.